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如果,一定要去小城市買房

字體大小:[日期:2019-07-10 22:30:33]閱讀:

導讀:這幾天在黃山玩耍,住的是一家非常漂亮的民宿。房間布置雅致又舒服,推開窗就是鳥語花香、青山綠水,湖光山色盡收眼底…1.出于職業習慣,我首先感興趣的是這里的房子,于

這幾天在黃山玩耍,住的是一家非常漂亮的民宿。

房間布置雅致又舒服,推開窗就是鳥語花香、青山綠水,湖光山色盡收眼底…

1.

出于職業習慣,我首先感興趣的是這里的房子,于是查了一下周邊的房價,

黃山市中心屯溪區價格1w+,較為偏遠的黃山區(就是黃山所在的區),大概六七千的樣子。

作為一個“斤斤計較”的投資客,我覺得這個價格真不算便宜了,

畢竟整個黃山市,只有不到150萬人,GDP在安徽省排名倒數。

從基本面來看,這并不是一個適合買房投資的城市

之前在寫“養老房”的時候說過,

很多打著“田園夢”“慢節奏”賣點的小城市,房子并沒有多少投資價值。

2.

但不得不說, “面朝大海、春暖花開”,真的是很多人(包括我)的夢想生活了…  

人吶,就是對美麗的房子沒有抵抗力,  

買不起大城市的景觀房,許多人就想去有山有水有花香的小城市買一套。  

這都能理解。

非要去小城市買房,也可以,

但一定要選擇旅游資源豐富、商業化程度高、名氣大、過夜游客流量穩定的城市, 

至少還能通過短租賺取收益

以我這次游玩的黃山市為例,景區附近50萬可以買套六七十平的湖景房,

這個時候既不算旺季也不算淡季,一晚的價格大約350元。   

按照40%的入住率,每年的租金可以達到5.1萬,回報率就是10%左右,   

扣除一半的運營成本,收益率也能到5%,挺不錯的水平。

3.

在這樣的小城市買房,有兩個底線:

一、城市必須要有足夠的過夜游客流量,足以撐起短租市場;

二、房子周圍基礎設施建設必須完善,包括但不限于:公路、水電燃氣、網絡、公交站、超市、便利店,并能形成有人氣的生活商圈

前兩天上熱搜的乳山銀灘海景房,就是一個反面教材: 

游客基本不過夜,短租市場有限,供過于求,入住率不足;

遠離威海市區,也遠離乳山縣城(縣級市)城區,各種配套都跟不上,

哪怕是自己住,生活帶來的不便也足以沖淡美景帶來的喜悅。

另外,城市的旅游資源必須是長久IP,經過時間考驗的那種,比如桂林、烏鎮、張家界;

僅憑一檔電視節目、一場體育/文化盛會帶火的“網紅”,不算,

這種短時間內火起來的地區,一旦后續宣傳、服務跟不上,很容易就會“過氣”,

游客數量大幅度減少,房子的價值也跟著斷崖式下跌…

4.

我找了一份榜單,《2018年中國旅游城市排行榜TOP50》,供參考:

可以看出,旅游業發達的城市,仍然集中在一二線,

在這樣的城市,既有足夠的「常住人口支」支撐起長租和買賣需求,又有大量的「過客人口」支撐起短租需求,

市場足夠大,足夠“主流”,足夠“大眾化”。

——這就是我們投資首選一二線城市的原因。

榜上還有一些小城市,比如麗江、上饒、湖州、紹興、桂林、張家界、樂山、鎮江等旅游勝地,

這些城市只有靠旅游產生的「過客人口」產生的短租需求。

盈利模式以租金為主,將來轉手也只能賣給同樣打算經營短租的投資者,

屬于較為“小眾”的市場,“市場深度”不足,因此升值屬性較弱。

但如果房子位置好、能產生不錯的租金收益(4%以上),同樣具有一定的保值功能。

強化房子的居住功能,把房子作為一種「生產資料」獲取租金,也不失為一種買房的思路。

在這樣的城市,花點小錢買套好點的景觀房,平時做成短租打理; 

自己興致來了,可以去住上兩天,過一過“向往的生活”…

聽上去還不錯。

只要你能降低對升值收益的預期。

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