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當別人罵你傻逼,是買房最好的時機

字體大小:[日期:2019-03-21 09:46:50]閱讀:

導讀:圖:CTO小姐姐(保二爺版權,不能轉)1.二爺上周整周都在深圳,陪朋友買了一套房。在寶安區松崗附近,54平的兩室兩廳,總價252萬。房東心態好,砍價特別不容易。

圖:CTO小姐姐(保二爺版權,不能轉)

1.

二爺上周整周都在深圳,陪朋友買了一套房。

在寶安區松崗附近,54平的兩室兩廳,總價252萬。

房東心態好,砍價特別不容易

二爺花了兩個多小時,貢獻了奧斯卡影后級別的演技,才從255萬砍到252萬。

說起來,這個朋友是去年跟我一塊兒看的房,但當時行情不好,她猶豫沒買。

最近深圳樓市回暖:成交量和房價都有所上升

她買得比年前貴了一些

但享受到政策上的一些好處:

增值稅及附加稅從5.6%降到了5.3%;

房貸利率也有所下調,之前是上浮10%,現在很多銀行支持上浮5%。

這可以延伸一個很有意思的話題:什么時候買房最好?

是樓市行情不好,房價更低的時候?

還是樓市回暖,政策開始松動,有一些利好的時候?

2.

咱們以2018年10月-2019年1月(過年前),為樓市低迷期,

現在3月,做為樓市回暖期進行對比。

就以我朋友的這套房為例:

低迷期1月,鏈家上同戶型成交價為242.5萬;

3月回暖期,一個多月時間,成交價上漲為252萬。

總價貴了9萬5千塊

看增值稅及附加稅的影響:

假設兩套房都不滿兩年,按過戶價全額征收,

則之前稅費是:242.5萬/1.05*5.6%=12.933萬

現在買稅費是:252萬/1.05*5.3%=12.72萬。

回暖期買比低迷期買,稅費只節約了2130塊

(深圳房產稅費計算)

再看利率下調的影響,

假設首付都為30%,貸款30年,

低迷期:

總價242.5萬,首付是 73.5萬,貸款169萬,利率上浮10%,為5.39%,

月供是9479塊

回暖期:

252萬,首付 76萬,貸款176萬,利率上浮5%,為5.145%,

月供是9605塊

樓市回暖期,因為房屋總價更高,貸款更多,即便利率下浮,月供也高于樓市低迷期

總結一下,樓市低迷期買,比回暖期總價低了9萬五,因此首付少2萬五,每月月供少126塊,即便多出兩千多塊稅費,也劃算許多。

所以,就目前深圳樓市而言:

現在買不如去年年底買

房貸利率和稅費的下調,影響是及其有限的。

3.

我們把樓市行情分為三個階段:

A.行情不好的樓市低迷期,一般政策較緊;

B.市場回暖期,房產行情不好太久了,往往伴隨一些政策松動,市場開始回溫;

C.市場火熱期,政策和金融環境都寬松,全民討論買房。

這三個階段,最好的買房時機是A行情不好的時候

怎么判斷呢?

就是當你買房,有人罵你傻逼和接盤俠的時候

雖然你買房,跟別人沒半毛錢關系,但總會有人發表異見。

譬如去年12月二爺買房,這是頂得最高的留言:

總之就要是掌握主動權,別人求著你買你再買

這個時候,

二手房往往有許多筍盤出現,可以跟房東慢慢砍價,淘一個滿意的。

新房也一樣,開發商回款壓力也大,也會有許多讓利。

去年的年底,我覺得就是比較好的時機

可惜那個時候,基本是投資客在買。

二爺也寫過:房價下跌,你猜誰在買房?

而現在深圳市場回暖,剛需買房多了起來。

可以預見:到市場最火熱的時候,基本就都是剛需在買了。

買漲殺跌,人性就是如此...

ps:

本文純屬二爺談談感想,不構成買房建議。

我沒勸任何人買房…或賣房。

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