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市區老破小 VS 郊區地鐵盤,誰升值快?

字體大小:[日期:2019-03-21 09:44:13]閱讀:

導讀:討論一個問題:預算有限的情況下,是優先選擇市中心的“老破小”,還是“郊區地鐵(次)新盤”?1.二者各自的優劣勢,比較明顯:從自住的角度來看,市區老破小因為單價更

討論一個問題:

預算有限的情況下,是優先選擇市中心的“老破小”,還是“郊區地鐵(次)新盤”?

1.

二者各自的優劣勢,比較明顯:

從自住的角度來看,

市區老破小因為單價更高,同樣的預算只能買到面積更小的房子,

因而內部居住體驗一般會次于郊區的(次)新樓盤;

但因為地理位置優越且各種配套成熟,外部的工作、生活更加方便。

這就看買家的偏好和取舍了...

2.

但二者的增值能力是有差別的

以北京為例,我選了兩個“老破小”和“郊區地鐵盤”小區,

以5年時間為限(2014年3月至今),來對比它們的房價漲幅和投資回報率。

統計數據如圖:

(點擊可看大圖,禁止轉載)

其中,

兩個郊區地鐵盤「國風美唐」和「空港吉祥花園」,分別位于五環到六環之間的昌平區和順義區,距離地鐵≤800米;

而兩個老破小「翠微西里」和「松榆里」,則分別位于海淀區和朝陽區,在三環到四環之間,同樣距離地鐵≤800米。

(注:名校學區和學位是另一個維度的價值影響因素,此次對比需要排除,因此沒有選擇東城和西城的小區。)

橫向對比來看,

郊區地鐵(次)新盤的漲幅,整體優于市中心老破小

五年漲幅差距能達到30%甚至更高。

3.

實際上,地鐵讓城市趨于扁平,這就使得低價的近郊地鐵盤很容易成為洼地

因此升值空間更大 —— 上文的數據也佐證了這點。

當然,郊區地鐵盤之間也會有很大差別,比如前文提到的兩個小區,

有雙地鐵、位置離主城區更近的「國風美唐」,漲幅要遠遠高于單地鐵、位置更遠的「萬科四季花城」。

—— 原因還有很多,涉及到地鐵盤的選擇技巧,我們下篇再說。

4.

“老破小”漲不過“地鐵新”的另一個原因是,

老破小的金融屬性,因為房齡過大而打了折扣

房貸很難貸足,不管是貸款成數,還是貸款年限。

人們在買房時,判斷是否買得起的標準,既不是單價,也不是總價,

而是首期款能不能湊齊,月供能不能負擔

這方面,老破小存在天然缺陷。

舉個例子。

一套房齡25年的老破小,和一套房齡5年的次新房,總價同為350萬。

老破小因為房齡太老,只能按評估價的80%貸款,且只能貸15年;

而次新房則可以按照100%,貸30年。

在首房首貸,不考慮稅費的前提下,

老破小的首期款為:350 -(350x80%)x 65%=168萬

次新房的首期款為:350 - 350x65%=122.5萬

前者要比后者一次性多支付45.5萬

同時,按照房貸標準利率,

老破小月供為14298元,而次新房,則是12047元。

前者比后者多了2251元/月(前15年)。

這意味著,購買相同總價的房,老破小的上車門檻和后期還款壓力,都要比新房次新房高出一大截,

把相當一部分購房者攔在了門外。

因此,從將來賣出的角度考慮,次新房比老破小有更大的受眾群體,更底層的價格支撐。

5.

So...結論就是,

“郊區地鐵新”往往比“市區老破小”更容易上車,也更容易升值

尤其是對于預算有限的群體來說,近郊地鐵新盤和次新盤,是非常好的選擇方向。

ps,

以上結論只基于整體,不代表個例,

一些好的“老破小”,漲幅也可能高過差的“地鐵新”,杠這個沒意義。

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